Guide de recherche dans les archives des hypothèques (4Q)

L'hypothèque est une formalité fixée sur un bien immeuble bâti ou non-bâti. Elle permet au créancier impayé de pouvoir être payé sur le prix d'une vente forcée de cet immeuble et, d'autre part, de pouvoir saisir le bien hypothéqué au cas où il aurait changé de main. Pour garantir ce droit au créancier, la publicité se révèle indispensable.

Indépendamment des hypothèques, les immeubles peuvent être grevés de privilèges.

Le Code civil distingue les privilèges et les hypothèques :

Privilège : droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers même hypothécaires. Peuvent porter sur tous les biens du débiteur (meubles ou immeubles). Privilèges institués par la loi sont ceux du Trésor sur biens d’un contribuable, des salariés sur leur salaire en cas de redressement judiciaire…

Hypothèque : droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation. Elle est indivisible et suit les immeubles en quelques mains qu’ils passent.

L’hypothèque dérive de la volonté des parties ou de la loi, le privilège de la loi seule.

Les créanciers privilégiés l’emportent sur les créanciers hypothécaires.

Il existe trois sortes d’hypothèques :

• Légale : résulte de la loi. Ex : celle d’un époux sur les biens de l’autre, des mineurs en tutelle sur les biens du tuteur, de l’Etat, des départements, des communes sur les biens des receveurs et comptables, du légataire sur les biens de la succession.
• Judiciaire : résulte d’un jugement.
• Conventionnelle : est consentie dans un acte notarié par ceux qui ont la capacité d’aliéner les immeubles qu’ils y soumettent.

Sous l’Ancien Régime, les hypothèques sont occultes. Les fraudes sont donc possibles et un acquéreur dispose de peu de moyen pour savoir si le bien est frappé d’hypothèques. Dans certaines régions septentrionales, cependant certaines pratiques coutumières assurent une certaine publicité foncière (nantissement, appropriance). La noblesse endettée et au patrimoine hypothéqué s’oppose en général à la publicité.

En 1539, l’ordonnance de Villers-Cotterêts rend obligatoire - pour les donations entre vifs essentiellement -  l’insinuation c’est-à-dire la reproduction des actes sur un registre public. Une authenticité est donnée à l’acte de transfert de propriété mais l’insinuation ne rend pas publique les hypothèques qui grèvent les immeubles.

Édit du 21 mars 1673 : Premiers essais avec Colbert d’une législation sur les hypothèques. La publicité effective doit protéger les créanciers. L’édit est révoqué dès 1674.

L’édit du 17 juin 1771 crée le corps des conservateurs des hypothèques (supprimé par Sarkozy au 1^er janvier 2013). Ces derniers sont implantés auprès des baillages et des sénéchaussées. Ils délivrent des lettres de ratification attestant l’absence d’hypothèques grevant un bien vendu.

Les documents fiscaux d’Ancien Régime sont d’un nombre et d’une qualité variables d’une province à une autre (à rechercher en séries B et C des AD. Aux AD de la Manche : quelques registres classés en 3 Q).

La Loi du 9 messidor an III organise la publicité des hypothèques dans des registres tenus par le conservateur. Non appliquée, elle est remplacée et améliorée par la loi du 11 brumaire an VII.

La Loi du 11 brumaire an VII, complétée par la loi 21 ventôse an VII, impose l’inscription (actes datés et rendus publics) des hypothèques et des privilèges et la transcription (publicité) des actes translatifs de propriété entre vifs à titre onéreux ou gratuit (ventes et donations). Les actes ne peuvent être opposés aux tiers tant qu’ils n’ont pas été transcrits. Les conservations s’organisent à raison d’un bureau par circonscription de tribunal correctionnel.

Ces dispositions ne furent pas toutes reprises par le code napoléonien.

Code civil de 1804 : L’inscription hypothécaire est maintenue mais l’obligation de transcription est très fortement réduite, se résumant aux donations entre vifs, aux substitutions et actes translatifs à titre onéreux aux fins de purge.

Cette réduction s’accompagne de graves inconvénients, aussi la loi du 23 mars 1855 rétablit l’obligation de transcription de tous les actes entre vifs translatifs de propriété immobilière à titre onéreux, à certains jugements, aux baux de plus de 18 ans, à tous les actes constitutifs d’usages et de servitudes. Mais les mutations par décès et les partages sont dispensés. L’hypothèque légale (celle de la femme sur les biens de son mari, celle du mineur sur les biens de son tuteur) reste occulte.

Le Décret-loi du 30 octobre 1935 complète la liste des transcriptions obligatoires : transmissions par décès au profit d’un successible unique (attestations notariées destinées à constater transmission par décès) et actes déclaratifs (partages, transactions…). Elle est applicable au 1^er janvier 1936.

Décrets du 4 janvier et du 12 octobre 1955, portant réforme de la publicité foncière.

La réforme de la publicité foncière de 1955 est liée notamment aux difficultés de la recherche par nom. Elle est applicable au 1^er janvier 1956.

Grands traits de la réforme :

• Tous les privilèges (à l’exception des frais de justice et des salariés) et toutes les hypothèques (même légales et judiciaires) sont obligatoirement inscrits.
• Augmentation du nombre des actes dont la publicité est requise : publication (transcription) des transmissions par décès quel que soit le nombre des successibles, baux de plus de 12 ans…
• Remplacement du répertoire et des tables par un triple fichier (classement par commune): fichier personnel ; fichier parcellaire (zone rurale) ; fichier immobilier (zone urbaine). Maintien de la publicité personnelle mais instauration parallèlement d’une publicité par parcelle ou par immeuble.
• Renseignements très complets sur l’identité des parties afin d’éviter les erreurs au fichier personnel.

1999 Début de l’informatisation du fichier immobilier.

2005 Début de la dématérialisation de la procédure d’échanges.

1^er janvier 2013 La Conservation des Hypothèques devient le service de la publicité foncière.

Concerne des biens immobiliers.

Intérêt :

• La transcription hypothécaire est donc une copie intégrale de l'acte notarié ou sous-seing privé (SSP), dans le mois (deux mois dans certains cas) de la signature de l'acte.
• Valeur juridique des transcriptions supérieure à l’enregistrement.
• Le ressort des bureaux des hypothèques couvre un territoire équivalant à celui d’un arrondissement (à partir de l’An VII), donc plus vaste que celui d’un bureau de l’Enregistrement ou d’une étude notariale.
• Ils transcrivent les actes concernant les mutations de biens situés dans la circonscription de la Conservation, même si ces actes ont été passés devant un notaire résidant hors de la circonscription : La vente d’un bien situé à Lessay passée devant un notaire de Paris sera transcrite à Coutances (et non à Paris).
• Intérêt des hypothèques est l’indication des servitudes (toute mutation concernant un terrain grevé de servitude y est obligatoirement transcrite depuis 1855)

Inconvéniants :

• Jusqu’en 1935, ils concernent seulement les mutations entre vifs. Donc pour les successions après décès, avant 1935, voir l’ENREGISTREMENT.
• à partir de 1798 et avant le 1^er janvier 1956 (réforme foncière), la liste des transcriptions obligatoires évolue et certaines mutations échappent totalement aux hypothèques. Après le 1^er janvier 1956, exhaustif et fichier immobilier (accès double par personne ou par parcelle). 

Localisation de la recherche :

• Ancien Régime : séries B ou C aux AD.
• An VII – 1955 : 4 Q aux AD.
• 1956 à aujourd’hui : fichier immobilier (fiches personnelles ou parcellaires ou d’immeubles).

La demande se fait auprès des services de la publicité foncière. La recherche est payante.

Formulaire 3230. Demande de relevé de formalités pour la période antérieure au 1^er janvier 1956.

Formulaire 3233. Demande de renseignements (pour la période à compter du 1^er janvier 1956) concernant le patrimoine immobilier des personnes (par individu) ou la situation juridique des immeubles (par références cadastrales). Si un changement de numéro de parcelle s’est opéré, faire autant de demandes que de numéros de parcelles.

Porte uniquement sur la période an VII – 1955. Les documents constituent la sous-série 4 Q.

1) Pour commencer sa recherche dans les Hypothèques, il faut commencer par identifier le bureau :

Avranches / Cherbourg / Coutances / Mortain / Saint-Lô / Valognes. Celui-ci correspond à l’arrondissement où est localisé le bien.

 2) Il faut ensuite consulter les instruments de recherche :

a -   Registres indicateurs des tables.

Recherche au seul nom de famille (toutes orthographes  confondues).

b -  Tables alphabétiques du répertoire des formalités.

Ordre alphabétique des noms avec déclinaison des prénoms.

En raison de l’ajout successif de personnes pour un même nom il arrive que l’espace dédié à  ce nom soit complet.   Dans ce cas, toujours vérifier s’il y a un renvoi en fin de liste ou en fin de page.  Ce renvoi peut se situer en fin de registre, sur des pages antérieures ou suivantes, voire sur des registres complémentaires.  (Voir f° …, ou Voir reg. …f° …, Voir à la suite de telle lettre, etc..).

La recherche se fait également pour les personnes morales de droit public (État, communes, hôpitaux…) ou de droit privé (sociétés, associations…). Se référer aux registres indicateurs de table pour savoir où chercher.

Cas particuliers des tables alphabétiques :

Bureaux d’Avranches, Cherbourg, Coutances, Mortain : hommes et femmes confondus.

Bureau de Saint-Lô : femmes et hommes séparés dans des registres différents.

Il existe un jeu de tables pour les femmes et un jeu pour les hommes (symbolisé par un H sur le dos du volume).

Bureau de Valognes : hommes et femmes séparés dans chaque registre.

=> Pour un même nom de famille : Les femmes sont inscrites sur la page de gauche   /   Les hommes sont inscrits sur la page de droite.

Attention !

Il peut exister plusieurs jeux de tables pour un même bureau mais les noms ne sont pas toujours recopiés d’une table à l’autre.

Avranches : 1 jeu.

Cherbourg : 1 jeu de tables + 4 registres anciens.

Coutances : 1 jeu.

Mortain : 2 jeux de tables.

Saint-Lô : 1 jeu de tables pour les femmes + 1 jeu de tables pour les femmes.

Valognes : Tables anciennes (certaines concernent Cherbourg) + 3 jeux de tables modernes.

c -  Répertoires des formalités hypothécaires.

Regroupent, dans une même case, les références des formalités relatives à une même personne.

Chaque case est ouverte au nom de leur titulaire et s’étendent sur les pages gauche et droite du registre. Sur les pages de gauche sont indiquées, dans l’ordre chronologique, les transcriptions.

Sur les pages de droite, les Inscriptions.

Grâce aux instruments de recherche, vous avez les références qui permettent de consulter les actes dans les registres de formalités.

3) Les registres de formalités des hypothèques sont :

• Registres des transcriptions.

Transcription intégrale du titre de mutation. Permet de faire la publicité de l’acte.

La transcription hypothécaire est donc une copie intégrale de l'acte notarié, dans le mois (deux mois dans certains cas) de la signature de l'acte. Dans les matrices cadastrales, les changements sont enregistrés avec un décalage de deux ans.

Entre l’an VII et 1855, on trouve l’intégralité des donations entre vifs, puis à partir de 1855, l’ensemble des mutations immobilières entre vifs ainsi que les servitudes et les baux de plus de 18 ans. Après 1935, les successions après décès sont intégrées.

État de collections de registres de transcription des hypothèques conservées :

• Avranches          1848-1955 (les registres antérieurs à 1848 ont péri en 1944).
• Cherbourg         1812-1955 (création en 1812).
• Coutances          1944-1955 (collection antérieure détruite en 1944).
• Mortain              an VII-1955.
• Saint-Lô             1944-1955 (collection antérieure détruite en 1944).
• Valognes            an VII-1955.

Avant octobre 1921 : Copie manuscrite de la transcription.

Après septembre 1921 : Formulaires (remplis par les déposants et reliés entre eux).

• Registres des inscriptions.

Inscription définitive des créances pour valoir rang en fonction de la date.

Un seul registre est conservé.  Bureau de Saint-Lô, du 5 décembre 1879 au 12 janvier 1880.

• Registres des dépôts.

Inscription initiale lors de l'arrivée d'un acte au bureau de la conservation avant l’inscription et la transcription.

Néant.

• Registres des saisies.

Transcription intégrale du procès-verbal de saisie. 

État des collections :

Avranches : 1907-1921.

Cherbourg : 1812-1922.

Mortain : 1838-1921.

Valognes : 1877-1921.

Conclusion

Les Hypothèques permettent d’avoir une copie intégrale des actes notariés ou SSP (sous-seing privé) concernant la mutation d’un bien cependant elles ne sont pas exhaustives.  Tous les actes ne sont pas transcrits (successions avant 1935, individu fortuné, certaines mutations facultatives à certaines périodes). Aussi, il faut se référer à l’enregistrement si on ne trouve rien en 4 Q.

L’Enregistrement (3 Q) est un résumé mais c’est une obligation. Le délai de communicabilité est de 50 ans comme pour les hypothèques. Il permet donc d’accéder partiellement à des actes notariés qui ne seraient pas accessibles puisqu’un délai de 75 ans s’applique au notariat.